2017年，杭州全球峰会上，马云抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的惊人预言。彼时中国楼市正处狂飙突进的全民炒房热潮，这一“房价如葱”的论断被视作脱离现实的天方夜谭。如今，随着2026年“十五五”规划开局之年的临近，房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点，马云当年预判的“去泡沫化”核心趋势逐步显现。但现实图景远比单一预言更为复杂，2026年房价将告别普涨普跌的“黄金时代”，迎来市场逻辑、供给体系、政策导向三大深刻转变，既印证了预言的核心逻辑，也呈现出结构性分化的鲜明特征。
转变一：市场逻辑重构，从“普涨红利”到“分化定局”。过去二十年，中国房地产市场凭借人口红利、城镇化加速与政策红利的叠加效应，形成了“买涨不买跌”的普涨格局，无论城市层级、板块位置还是房产品质，几乎所有不动产都能分享行业增长红利。但这一畸形逻辑在2026年将彻底失效，市场分化将成为不可逆转的定局，马云“房价如葱”的预言将在特定区域成为现实，而核心资产仍将保持价值韧性。
区域分化层面，核心城市与非核心城市的房价差距将进一步拉大。“十五五”规划明确提出“深入推进以人为本的新型城镇化”，这一政策导向将持续推动人口向一线及强二线城市集聚，而缺乏产业支撑的三四线城市则面临持续的人口净流出压力。2025年数据显示，三四线城市人口净流出达312万人，直接导致这些城市库存高企、去化周期延长，近年来三四线城市房价中位数累计下跌18%。黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯等资源型城市，已出现单价不足千元、总价5万元即可购置一套住房的“葱价房”，这类城市因产业空心化、人口持续流出，住房供给严重过剩，2026年房价仍将维持回归居住本质价值的态势。
与之形成鲜明对比的是，一线及强二线城市核心区域的优质房产将持续保持价值坚挺。2025年前三季度，香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴等核心区域的优质房产，成为抵御通胀的“硬通货”。马云本人旗下的阿里巴巴和蚂蚁集团，也以66亿元人民币购入香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，这一举措印证了核心区域不动产的稀缺价值。仲量联行数据显示，香港顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%-3%，高于同期美债收益率，这种价值坚挺源于核心城市的资源集聚效应与全球资本的认可。同一城市内部的板块分化也将加剧，远郊板块因配套兑现周期长、流通性差，2025年成交占比仅8.6%，而配套成熟的核心城区或近郊板块，凭借通勤便利、教育医疗资源集中等优势，将成为刚需与改善型需求的首选，房价稳定性更强。
转变二：供给体系升级，从“增量扩张”到“质效并重”。过去房地产行业的高速发展，依赖于“拿地-建房-销售”的高杠杆增量扩张模式，住房供给以满足基本居住需求为主，品质参差不齐。2026年，在“十五五”规划“推动房地产高质量发展”的定调下，住房供给体系将迎来根本性转变，从规模扩张转向品质提升与结构优化，“市场+保障”双轨并行的格局将全面成型。
保障性住房供给从“有效增加”转向“优化升级”。“十四五”时期，我国已建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，基本解决了低保低收入人群的住房保障问题。2026年作为“十五五”开局之年，保障性住房供给将更加侧重因地制宜，优化供给规模、区域与产品结构，重点满足新市民、年轻人等群体的住房需求。这些群体多为“90后”“00后”，对居住环境和条件要求提高，低成本、体面的保障房将帮助他们扎根城市，同时释放消费潜力，也将进一步分流商品住房市场的刚需压力，引导商品住房价格回归理性。
商品住房供给则聚焦“改善性需求”与“好房子”标准。“十五五”规划首次明确提出“因城施策增加改善性住房供给”，这一全新提法标志着改善型需求已成为住房消费的核心增长点。数据显示，2019年重点30城120平方米以上住房供给已占到3成左右，近年来改善性住房供给持续增加，2026年这一趋势将更加明显。
房企将从“规模竞争”转向“品质竞争”，聚焦绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务等核心卖点。住房城乡建设部明确的房地产发展新模式，已将建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度纳入全生命周期管理机制，2026年“好房子”建设标准将加快完善，推动商品住房从“有没有”向“好不好”转变。同时，存量资产盘活成为供给侧改革的重要方向，城市更新将进入加速阶段，老旧小区改造、闲置厂房盘活、城中村改造等将释放大量住房改造潜力，有效缓解部分区域的住房供需失衡。
转变三：政策导向清晰，从“全面调控”到“精准托底”。过去房地产调控多以“限购、限贷、限售”等行政手段为主，侧重抑制市场过热或防范房价过快上涨。2026年，随着“十五五”规划政策的全面落地，房地产政策将从“全面调控”转向“精准托底”，核心目标是化解风险、释放合理需求、稳定市场预期，政策工具更加系统化、精准化。
政策重点聚焦“清理不合理限制性措施”，释放消费潜力。“十五五”规划提出“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，与“十四五”规划“促进住房消费健康发展”的提法相比，政策力度明显加大。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次“清理”并非简单“减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除城与乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒等四大领域障碍。2026年，核心城市购房限制性政策仍有优化空间，限购放松、首付比例下调、房贷利率优惠等政策将持续落地，西安等城市已将商贷首付比例统一降至15%，预计更多城市将跟进优化。
金融与财税政策将协同发力，降低购房成本。业内专家建议，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置下调交易环节各项主要税率，缩短二手房增值税免征年限。2026年，房贷利率有望继续维持历史低位，公积金跨区域使用的隐形门槛将进一步破除，房贷利息抵税等政策有望落地，精准降低居民购房成本。宽松货币政策已初见成效，2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，2026年政策合力将进一步托底刚需与改善型需求释放。但需明确的是，“房住不炒”的定位不会改变，政策旨在“托底而非拉升”，避免房价大起大落，为市场营造稳定预期。
综上，2026年房价的三大转变，本质上是房地产市场从高速增长向高质量发展的必然结果，既应验了马云“房价回归理性”的核心预言，也展现了“核心资产保值、非核心资产回归本质”的现实图景。对于购房者而言，“闭眼买房”的时代已彻底终结，需建立“政策适配+区位筛选+需求匹配”的三重决策标准；对于行业而言，这三大转变将推动房企从规模竞争转向品质竞争，加速行业洗牌与转型升级。不出意外，随着“十五五”规划的推进，这三大转变将逐步落地，重塑中国房地产市场的发展格局。
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